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Mie­ten über­prü­fen – und wenn nötig: sen­ken

30. März 2020

© Rai­ner Sturm/pixelio.de

Das Bun­des­amt für Woh­nungs­we­sen hat Anfang März den hypo­the­ka­ri­schen Refe­renz­z­ins­satz auf 1.25 % gesenkt. Cas­a­fair Schweiz ruft alle Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter auf, jetzt die Mie­ten zu über­prü­fen. Klar ist aber auch: Nicht in jedem Fall mün­det dies in einer Miet­zins­sen­kung. Cas­a­fair-Miet­rechts­ex­per­tin Bar­ba­ra Müh­le­stein erklärt das Meca­no.

Bar­ba­ra Müh­le­stein, wes­we­gen ist der hypo­the­ka­ri­sche Refe­renz­z­ins­satz auf ein wei­te­res Rekord­tief gesun­ken?

In erster Linie, weil die Hypo­the­kar­zin­sen wei­ter sin­ken. Das Bun­des­amt für Woh­nungs­we­sen lässt gemäss gesetz­li­chem Auf­trag vier­tel­jähr­lich die Durch­schnitts­zin­sen der Hypo­the­ka­r­in­sti­tu­te ermit­teln und errech­net dar­aus einen Mit­tel­wert. Die­ser wird nach kauf­män­ni­schen Regeln gerun­det, was letzt­lich den Refe­renz­zins aus­macht.

Aller­dings sind die Daten jeweils bereits älte­ren Datums. Der Refe­renz­zins von anfangs März etwa basiert auf den Bank­da­ten vom 31. Dezem­ber letz­ten Jah­res.

Cas­a­fair emp­fiehlt, die Miet­zin­sen nach der neu­er­li­chen Sen­kung zu über­prü­fen. Heisst das, dass nun alle Mie­ten sin­ken müs­sen?

Kei­nes­wegs. Eine Über­prü­fung ist ergeb­nis­of­fen und kann durch­aus erge­ben, dass der bis­he­ri­ge Miet­zins unver­än­dert wei­ter gilt. Wir sind jedoch klar der Ansicht, dass es im Rah­men eines fai­ren Miet­ver­hält­nis­ses ange­zeigt ist, dass Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter den Miet­zins aus eige­nem Antrieb über­prü­fen und im Bedarfs­fall anpas­sen.

«Eine Über­prü­fung kann durch­aus erge­ben, dass der bis­he­ri­ge Miet­zins unver­än­dert wei­ter gilt.»

Ein gesetz­li­cher Sen­kungs­an­spruch des Mie­ters besteht nicht, wenn der Ver­mie­ter kei­nen kosten­decken­den Ertrag aus der Miet­sa­che erzielt oder bei Ver­trags­ab­schluss ein ent­spre­chen­der Vor­be­halt ver­ein­bart wur­de. Die Ertrags­be­rech­nung basiert auf der Net­to­ren­di­te des Ver­mie­ters. Die­se Ren­di­te darf gemäss Bun­des­ge­richt maxi­mal ein hal­bes Pro­zent höher sein als der aktu­el­le Refe­renz­z­ins­satz.

Mass­ge­bend für Miet­zins­än­de­run­gen ist der bei Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses, bzw. der bei der letz­ten Anpas­sung des Miet­zin­ses gül­ti­ge Refe­renz­z­ins­satz. Die­ser ist mei­stens im Miet­ver­trag ver­merkt. Anson­sten gel­ten die Kosten­stän­de bei Ver­trags­un­ter­zeich­nung. Die Art der Finan­zie­rung des Miet­ob­jek­tes ist für die Miet­zins­be­rech­nung nicht mass­ge­bend, der Ver­mie­ter kann also weder die Höhe der eige­nen Zins­ko­sten noch das Ver­hält­nis zwi­schen Eigen­ka­pi­tal und Hypo­the­ken gel­tend machen.

© Ruben Sprich

Und was geschieht, wenn die Mie­te nach der Prü­fung ange­passt wer­den muss?

Ergibt sich ein Sen­kungs­an­spruch, haben Ver­mie­ten­de die Mög­lich­keit, die­sen mit 40 Pro­zent der auf­ge­lau­fe­nen Teue­rung, den all­ge­mei­nen Kosten­stei­ge­run­gen und den Kosten für wert­ver­meh­ren­de Inve­sti­tio­nen oder Über­ho­lun­gen, die seit der letz­ten Miet­zins­an­pas­sung vor­ge­nom­men wur­den, auf­zu­rech­nen.

Die Teue­rung fällt dabei in den letz­ten Jah­ren kaum ins Gewicht, die Kosten­stei­ge­rung und die Inve­sti­tio­nen müs­sen jeweils im Ein­zel­fall abge­klärt wer­den. Dabei hilft auch das Cas­a­fair-Bera­tungs­team.

Ein ver­än­der­ter Miet­zins gilt nicht unmit­tel­bar und schon gar nicht rück­wir­kend, son­dern tritt auf den näch­sten Kün­di­gungs­ter­min in Kraft – bei Woh­nun­gen meist also drei Mona­te nach Bekannt­ga­be des neu­en Miet­zin­ses.

Was geschieht, wenn ein Ver­mie­ter den Miet­zins nicht aus eige­nem Antrieb über­prüft?

Der Mie­ter oder die Mie­te­rin kann den oder die Ver­mie­ter eben­falls bit­ten, den Miet­zins zu über­prü­fen und gege­be­nen­falls anzu­pas­sen. Das Gesetz defi­niert nicht klar, wel­che Par­tei aktiv wer­den muss. Die Mög­lich­keit dazu haben bei­de.

Ich rate in gegen­sei­ti­gem Inter­es­se zu einem sport­li­chen Umgang: weder ist ein Mie­ter, der um Zins­sen­kung nach­sucht, ein unver­schäm­ter Pro­fi­teur – noch ist ein Ver­mie­ter, der die selb­stän­di­ge Über­prü­fung ver­säumt, ein bös­wil­li­ger Logis­ge­ber.

Wer­den sich die bei­den Par­tei­en nicht einig, so kann die Schlich­tungs­be­hör­de kosten­los ange­ru­fen wer­den. Da und dort machen wir aber die Erfah­rung, dass die­se mit­un­ter mit ein­deu­ti­gen Fäl­len künst­lich beschäf­tigt wird. Das ist sicher nicht sinn­voll und kostet Geld, wel­ches aus der Steu­er­kas­se bezahlt wer­den muss.

Ken­nen Sie Fall­bei­spie­le?

Ja. Wir haben Kennt­nis von Immo­bi­li­en­ver­wal­tun­gen, wel­che Sen­kungs­be­geh­ren ihrer Mie­ten­den syste­ma­tisch ableh­nen – auch durch­aus berech­tig­te. Zins­sen­kun­gen geben sie erst dann wei­ter, wenn Mie­ten­de die Schlich­tungs­stel­le anru­fen. Das ist an der Gren­ze des Miss­brauchs.

Ein Cas­a­fair-Mit­glied hat sich die­se Tage an die Bera­tung gewen­det. Sie ver­mie­tet ihre Woh­nung zu einem Freund­schafts­preis und fürch­tet nun einen Sen­kungs­an­spruch. Ein sel­te­ner Här­te­fall?

Das kommt in der Tat ab und an vor. Ich emp­feh­le stets, bereits im Miet­ver­trag einen Miet­zins­vor­be­halt fest­zu­hal­ten, falls ein unge­nü­gen­der Ertrag, eine nicht kosten­decken­de Brut­to­ren­di­te oder ein nach­weis­lich unter der Orts- und Quar­tier­üb­lich­keit lie­gen­der Miet­zins ver­ein­bart wird. Die­ser Vor­be­halt muss in Fran­ken oder Pro­zent fest­ge­legt wer­den. Unter die­sen Umstän­den las­sen sich even­tu­el­le künf­ti­ge Sen­kungs­be­geh­ren ein­fa­cher ableh­nen.

«Die anhal­tend tie­fen Zin­sen ver­locken, sich über­mäs­sig zu ver­schul­den. Das ist nicht unge­fähr­lich.»

Meist sind sich aber Mie­te­rin­nen und Mie­ter durch­aus bewusst, wenn sie von einer Vor­zugs­mie­te pro­fi­tie­ren und ver­lan­gen nicht bei jeder Gele­gen­heit eine Sen­kung des Miet­zin­ses.

Pro­gno­sen sind bestimmt schwie­rig – was aber glau­ben Sie, pas­siert mit den Hypo­the­kar­zin­sen?

Seit der hypo­the­ka­ri­sche Refe­renz­z­ins­satz vor zwölf Jah­ren als Mass­stab ein­ge­führt wur­de, kennt er nur eine Rich­tung. Damals lag er bei 3.5%. 2010 hat er 3 Pro­zent unter­schrit­ten und vor fünf Jah­ren 2 Pro­zent. In all der Zeit beteu­er­ten Finanz­fach­leu­te immer wie­der, dass es tie­fer kaum noch gehe. Und doch lie­gen wir nun bei 1.25 %. Eine Pro­gno­se wage ich nicht. Aber die anhal­tend tie­fen Zin­sen ver­locken, sich über­mäs­sig zu ver­schul­den. Das ist nicht unge­fähr­lich.

Andre­as Käser­mann

Der hypo­the­ka­ri­sche Refe­renz­z­ins­satz

Für die Miet­zins­ge­stal­tung wird in der gan­zen Schweiz seit 2008 auf den ein­heit­li­chen hypo­the­ka­ri­schen Refe­renz­z­ins­satz abge­stellt, wel­cher vom Bun­des­amt für Woh­nungs­we­sen vier­tel­jähr­lich ver­öf­fent­licht wird. Er ersetz­te den frü­her mass­ge­ben­den kan­to­na­len Zins­satz für varia­ble Hypo­the­ken.

Die Berech­nung basiert auf einer von der Schwei­ze­ri­schen Natio­nal­bank im Auf­trag des Bun­des durch­ge­führ­ten quar­tals­wei­sen Erhe­bung. Ein­be­zo­gen wer­den Ban­ken, deren inlän­di­sche Hypo­the­kar­for­de­run­gen den Gesamt­be­trag von 300 Mil­lio­nen Fran­ken über­stei­gen.

Die letz­te Anpas­sung des hypo­the­ka­ri­schen Refe­renz­ins­sat­zes (von 1.75 auf 1.5 %) datiert auf 1. Juni 2017 – am 2. März 2020 sank der Refe­renz­z­ins­satz wei­ter auf 1.25 %.